Yaxud bataqlıqlar və göllər üstündə salınmış məhəllələrin fəryadı

Son illər Bakıətrafı kənd və qəsəbələrdə “ucuz qiymətə ev” elanlarının çoxalması əmlak bazarında yeni və təhlükəli tendensiyanın formalaşmasından xəbər verir. Vətəndaş paytaxtda mənzil almağın çətinliyi fonunda daha münasib qiymət axtarır, nəticədə isə şəhərətrafı ərazilərdə fərdi yaşayış evlərinə yönəlir. Lakin bu seçim çox zaman böyük aldanışla nəticələnir. Çünki alıcıların bir hissəsi qısa müddət sonra anlayır ki, aldıqları evlərdə nə bünövrə var, nə mühəndis hesablaması aparılıb, nə də tikinti norma və qaydalarına əməl olunub.

Satış zamanı “bu torpaqda bünövrəyə ehtiyac yoxdur”, “özül torpağın altındadır, görünmür” kimi qeyri-real izahlarla alıcıların diqqəti yayındırılır. Halbuki bünövrə tikintinin əsas dayağıdır və istənilən torpaq növündə onun mövcudluğu tikilinin dayanıqlılığını müəyyən edən əsas amildir. Bünövrə olmadan tikilən evlər, əslində, torpaq üzərində “müvəqqəti qurğu” kimi mövcud olur. Bu cür evlərdə ilk aylardan başlayaraq çatların yaranması, divarların əyilməsi, qapı-pəncərələrin sıxılması, döşəmənin çökməsi və rütubətin artması adi hala çevrilir.

Belə bir problem sadəcə keyfiyyətsiz tikinti məsələsi olmaqla bərabər, həm də birbaşa insan təhlükəsizliyi, dövlət nəzarəti, şəhərsalma planlaşdırması və hüquqi mexanizmlərin zəifliyi ilə bağlı çoxşaxəli amillər sırasında yer alır. Ən ağrılı hal isə odur ki, bu evlərdə məskunlaşan vətəndaş riskin miqyasını çox zaman fəlakət baş verəndən sonra anlayır.

Təməlsiz – qəza ünvanları

Mütəxəssislərin rəyinə görə, bünövrəsiz evlər zəlzələ və torpaq hərəkəti zamanı birinci risk qrupuna daxil edilir. Azərbaycan seysmik zonada yerləşdiyindən, tikililərin dayanıqlılığı ölkə üçün həyati əhəmiyyət daşıyır. Xüsusilə Bakı-Abşeron yarımadasında torpağın müxtəlif geoloji qatlara malik olması, yeraltı suların bəzi zonalarda yüksək səviyyədə yerləşməsi və torpaq oturmalarının müşahidə edilməsi təhlükəni daha da artırır.

Bünövrəsiz tikililərin xüsusilə zəlzələ zamanı təhlükəsi ondan ibarətdir ki, belə evlər yükü bərabər şəkildə paylaya bilmir. Daşıyıcı sistem zəif olduğuna görə, titrəyiş zamanı konstruksiyanın bir hissəsi çökür və nəticədə bütün bina domino effekti ilə dağılır. Türkiyədə 2023-cü ildə baş verən dağıdıcı zəlzələ də bir daha sübut etdi ki, tikinti standartlarına əməl olunmaması minlərlə insanın həyatına son qoyan əsas amillərdən biridir. Qardaş ölkə təcrübəsində əsas problem yalnız zəlzələ deyil, zəlzələyə davamlı tikinti sisteminin pozulması idi. Bu isə Azərbaycanda bünövrəsiz evlərin geniş yayılmasının gələcəkdə çox ağır nəticələr doğura biləcəyini göstərən real xəbərdarlıqdır.

Belə evlərdə rütubət və kifin yaranması da geniş yayılmış haldır. Rütubətli mühit insan sağlamlığı üçün təhlükəlidir, çünki uzunmüddətli yaşama şəraitində tənəffüs yolları xəstəlikləri, allergiya, bronxial problemlər, uşaqlarda immun sisteminin zəifləməsi kimi fəsadlar yarada bilər. Beləliklə, bünövrəsiz tikililər fiziki təhlükə ilə bərabər, həm də sosial sağlamlıq probleminə çevrilir.

Bataqlıq və göllər yaşayış massivlərinə çevriləndə...

Problemin daha ciddi tərəflərindən biri fərdi yaşayış evlərinin bir hissəsinin keçmişdə göl və bataqlıq sahələri olmuş ərazilərdə tikilməsidir. Bu ərazilər vaxtilə suyun təbii şəkildə toplandığı zonalar idi. Torpaq tökülərək qurudulsa da, həmin zonaların ekoloji və geoloji strukturu tam dəyişmir. Yəni torpaq səthi düzəldilir, üst qat bərkidilir, lakin dərinlikdə sututma qabiliyyəti və yumşaq qatlar qalır.

İntensiv yağışlar zamanı su yenidən həmin zonalarda toplanaraq torpağın yükdaşıma qabiliyyətini zəiflədir və nəticədə oturma prosesi başlayır. Bu proses bünövrəsiz evlər üçün ən təhlükəli ssenaridir. Çünki bünövrəsi olmayan tikili torpağın hərəkətinə “uyğunlaşa” bilmir. Belə halda divarlar çatlayır, bina əyilir, bəzi hallarda isə evin bir hissəsi çökür.

Bu problem artıq geniş miqyas alıb. Son illərdə paytaxtın bəzi qəsəbələrində yağışdan sonra su basmaları, küçələrin gölə çevrilməsi və fərdi evlərin zərər görməsi də dəfələrlə müşahidə olunub. Burada əsas səbəb təkcə yağışın çox yağması deyil. Problem həm də yaşayış məntəqələrində yağış sularının axıdılması üçün drenaj sisteminin qurulmaması ilə bağlıdır.

Qeyd edək ki, son illərdə Bakıətrafı kənd və qəsəbələrdə urbanizasiya prosesi çox sürətli gedib. Yeni yaşayış massivləri formalaşıb, əhali sayı artıb, torpaq sahələri bölünüb və fərdi tikinti genişlənib. Lakin bu artım infrastrukturla müşayiət olunmayıb. Bir çox ərazilərdə kanalizasiya sistemi qurulmayıb, yağış sularının axıdılması üçün kollektor xətləri çəkilməyib, drenaj kanalları yaradılmayıb. Nəticədə yağış suyu gedəcək yol tapmır və ən asan istiqamətə – evlərin zirzəmilərinə, həyətlərə, küçələrə dolur. Bu zaman torpaq yumşalır, asfalt örtüyü sıradan çıxır, evlərin altı boşalır. Beləliklə, qısa müddətdə yeni yaşayış massivləri subasmaya məruz qalır və bir çox evlər isə ya tamamilə uçur, ya da ağır zədələnərək yararsız hala düşür.

Dünya təcrübəsində urbanizasiya “tikinti” ilə deyil, “yaşayış mühiti” ilə ölçülür. İnkişaf etmiş ölkələrdə yeni yaşayış məntəqəsi tikilirsə, paralel şəkildə kanalizasiya, yağış drenajı, su xətləri, elektrik şəbəkəsi, qaz təchizatı, yollar və fövqəladə hallara çıxış sistemi planlaşdırılır. Azərbaycanda isə bəzi zonalarda tikinti infrastrukturu qabaqlayır, nəticədə yaşayış sahələri təhlükəli risk zonasına çevrilir.

Təbii fəlakət “ucuz” evlərin qənimidir

Yeni salınan yaşayış sahələrindəki evlərin böyük hissəsi özbaşına tikili sayılır. Çünki onların çıxarışı yoxdur, dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayıb, rəsmi sənədləşmə aparılmayıb. Bu isə problemi daha da dərinləşdirir. Ona görə ki, belə tikililər təkcə keyfiyyətsizliyi ilə deyil, həm də hüquqi baxımdan qeyri-müəyyənliyi ilə bəzi çətinliklər, məsələn, istənilən vaxt söküntü riski, kommunal şəbəkələrə qoşulmamaq, bank kreditlərindən və sığorta təminatından kənarda qalmaq kimi ciddi fəsadlar yaradır. Ən təhlükəli məqam isə budur ki, vətəndaş belə tikilidə yaşayır, ailəsini yerləşdirir, bütün həyatını həmin evə bağlayır, lakin hər an həmin binanın qanunsuz hesab edilərək sökülməsi riski ilə üz-üzə qalır.

Onu da qeyd edək ki, son illər Azərbaycanda daşınmaz əmlakın sığortalanmasına maraq artıb. İnsanlar tikinti sahəsində təhlükələrin artdığını görür, təbii fəlakətlərin, yanğınların, daşqınların və digər hadisələrin ciddi maddi zərərlər yaratdığını anlayırlar. Bu baxımdan sığorta müasir dövrdə maddi təhlükəsizliyin əsas mexanizmlərindən biri sayılır. Lakin ölkədə hələ də minlərlə yaşayış evi var ki, onların rəsmi çıxarışı yoxdur. Bu da onları sığorta sistemindən kənarda qoyur.

Hüquqşünas Turan Abdullazadənin sözlərinə görə, çıxarışı olmayan evlər dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığı üçün onların sığortalanması qanunvericilik baxımından mümkün deyil. Deməli, evin çıxarışı yoxdursa, o, rəsmi sistemdə və reyestrdə görünmür. Bu səbəbdən də belə daşınmaz əmlakı sığorta etdirmək olmur. Qanunvericilik bunu nəzərdə tutmur.

Hüquqşünas əlavə edir ki, bəzi hallarda özəl sığorta şirkətləri istisna qaydada belə riskləri üzərinə götürə bilər, lakin bu, ümumi praktika deyil və hüquqi təminatı zəifdir. Yəni vətəndaş həmin sığorta müqaviləsinin real işləyəcəyinə əmin ola bilməz. Bu vəziyyət o deməkdir ki, zəlzələ, subasma və digər təbii hadisələr zamanı həmin evlərdə yaşayan insanlar nə dövlətin, nə də sığorta sisteminin müdafiəsinə arxalana bilir. Bu isə sosial riskləri daha da artırır.

Sənədsiz evlər atasız uşaq kimidir

Tikinti eksperti Anar Əliyev bildirir ki, çıxarışsız tikililər bank kreditləri baxımından da problem yaradır. Banklar ipoteka və ya təminatlı kredit vermək üçün daşınmaz əmlakın rəsmi qeydiyyatda olmasını tələb edir. Çıxarışı olmayan ev girov kimi qəbul edilmir. Bu isə vətəndaşın iqtisadi imkanlarını məhdudlaşdırır.

Dünya təcrübəsində daşınmaz əmlak təkcə yaşayış yeri deyil, həm də maliyyə resursudur. İnsan evini girov qoyub biznes qurur, təhsil üçün kredit götürür, bir sözlə, həyatını planlaşdırır. Azərbaycanda isə çıxarışsız evlər bu funksiyanı yerinə yetirə bilmir və vətəndaş “mülkiyyət sahibi” olsa da, faktiki olaraq, maliyyə sistemindən kənarda qalır.

Anar Əliyev bildirir ki, əmlak bazarında fəaliyyət göstərən bəzi vasitəçilər (ev alqı-satqısı ilə məşğul olanlar) mövcud boşluqlardan istifadə edirlər. Bu şəxslər alıcıya evin texniki vəziyyəti, sənədləri, bünövrəsi, layihəsi barədə dəqiq məlumat vermədən satışı həyata keçirirlər. Hətta bəzən alıcıya “sonradan çıxarış alınacaq”, “hamı belə tikir”, “bu ərazi artıq yaşayış zonasıdır” kimi yanlış vədlər verirlər.

Sözügedən vasitəçilər üçün hüquqi məsuliyyət mexanizmi yetərincə sərt olmadıqda, bazarda fırıldaq elementləri geniş yayılır. Bu isə vətəndaşların aldadılması ilə yanaşı, bütövlükdə, daşınmaz əmlak bazarında etimadsızlıq yaradır. Halbuki bir sıra dövlətlərdə, xüsusilə Avropa İttifaqı ölkələrində daşınmaz əmlak vasitəçiləri sertifikatlaşdırılır, onlardan fəaliyyət lisenziyası tələb olunur və yanlış məlumat verdikdə ciddi cərimələr tətbiq edilir. Azərbaycanda da bu istiqamətdə hüquqi mexanizmlərin gücləndirilməsi zərurəti duyulur.

Xatırladaq ki, inkişaf etmiş ölkələrin fərdi tikinti sahəsində əsas prioriteti təhlükəsizlikdir. Məsələn, İspaniyada mühəndis layihəsi və geoloji rəy olmadan bu istiqamətdə inşaat prosesinə başlamaq qeyri-mümkündür. Tikintiyə icazə mərhələsində torpaq analizi aparılır, drenaj sistemi nəzərə alınır və bünövrə standartları qanunla ciddi şəkildə tənzimlənir. Yaponiyada isə zəlzələ riski çox yüksək olduğundan tikinti normativləri dünyanın ən sərt standartları sırasındadır. Hətta kiçik fərdi evlərin belə seysmik dayanıqlılıq hesablaması olmadan tikilməsi qadağandır. Nəticədə zəlzələ baş verdikdə binalar tam uçmur, əsas məqsəd isə insan həyatının qorunmasıdır. Türkiyədə isə zəlzələ fəlakətlərindən sonra tikintiyə nəzarət sistemi prioritetdir. Bu təcrübələr Azərbaycana “normativ bazanın mövcudluğu yetərli deyil, əsas məsələ onun icrasıdır” kimi mühüm mesaj verir.

Mövcud vəziyyət göstərir ki, bünövrəsiz və qanunsuz tikililər problemi yalnız bir sahənin deyil, bir neçə sistemin zəif işləməsinin nəticəsidir. Ona görə də həll yolları kompleks olmalıdır. İlk növbədə fərdi tikinti sahəsində real monitorinq mexanizmi qurulmalıdır. Bu, şikayət əsasında yox, planlı və sistemli yoxlamalarla həyata keçirilməlidir. Eyni zamanda, fərdi yaşayış evlərinin alqı-satqısı zamanı müstəqil tikinti ekspertizası tətbiq olunmalıdır. Vətəndaş ev alarkən mühəndis rəyinə çıxış əldə etməlidir.

Yuxarıda sadalanan məsələlərlə yanaşı, əmlak vasitəçilərinin sertifikatlaşdırılması və lisenziyalaşdırılması diqqət mərkəzində saxlanılmalı, eyni zamanda, vasitəçi alıcıya yanlış məlumat verdiyi halda o, hüquqi məsuliyyət daşımalıdır. Çıxarışsız evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı da şəffaf mexanizmlər yaradılmalıdır. Belə ki, əgər dövlət müəyyən zonalarda yaşayışın mövcudluğunu qəbul edirsə, həmin ərazilərdə hüquqi qeydiyyat məsələsi sistemləşdirilməlidir. Ən başlıcası isə yeni yaşayış massivləri salınarkən kanalizasiya və drenaj sistemi olmadan tikintiyə icazə verilməməlidir. Əks halda, urbanizasiya prosesi gələcəkdə daha böyük infrastruktur böhranı yaradacaq.

Beləliklə, bünövrəsiz ev tikintisinin geniş yayılması Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında ciddi risklərin formalaşdığını göstərir. Bu risklər yalnız alıcıların maddi itkisi ilə məhdudlaşmır. Burada insan həyatının təhlükə ilə üz-üzə dayanması, hüquqi təminatın, sığorta və bank sisteminin əlçatan olmaması və urbanizasiya nəticəsində subasmaların artması kimi məsələlər də ciddi narahatlıq doğurur. Əgər bu problemlər vaxtında həll olunmasa, gələcəkdə zəlzələ və ya güclü yağış nəticəsində baş verəcək istənilən hadisə yüzlərlə ailənin faciəsinə çevrilə bilər. Bu isə artıq təkcə fərdi problem yox, dövlət səviyyəsində təhlükəsizlik məsələsi olacaq. Bu səbəbdən problemin həlli yalnız faciədən sonra deyil, indiki mərhələdə görüləcək tədbirlərlə mümkün olmalıdır. Dövlət nəzarəti güclənməli, infrastruktur planlaşdırılması bərpa edilməli, vətəndaşlar maarifləndirilməli, makler bazarı hüquqi çərçivəyə salınmalı və fərdi tikintidə təhlükəsizlik prioritetə çevrilməlidir.

Vüqar ORUC,
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri

Təbii fəlakətlər zamanı həyət evlərində infrastrukturun düzgün qurulması yaşayış sahələrinin subasmadan qorunmasında mühüm rol oynayır. Lakin paytaxt və Bakıətrafı ərazilərin əksəriyyətində kanalizasiya sistemi ya ümumiyyətlə işləmir, ya da fəaliyyət göstərən qurğular tam gücü ilə fəaliyyət göstərmir. Bu səbəbdən həmin sahələrdə yağıntılar ciddi problemlərə yol açır.

Problemin əsas səbəblərindən biri subasmaya məruz qalan evlərin tikinti normativlərinə uyğun inşa edilməməsidir. Belə ki, bu cür evlərin çoxu ucuz başa gəlsin deyə kürsüsüz tikilir və nəticədə yaşayış sahəsi birbaşa torpaqla təmasda olur. Bu isə divarlarda kiflənmə, döşəmələrdə nəmlənmə ilə nəticələnir, eyni zamanda, tikilinin aşınma prosesi sürətlənir.

Hidroizolyasiyası olmayan, əsasən tək daşdan inşa edilən evlər zamanla daha ciddi problemlərlə əhatələnib. Belə ki, “makler evləri” kimi tanınan bu cür fərdi tikililərin inşası Ukrayna-Rusiya müharibəsindən sonra tikinti materiallarının bahalaşması fonunda daha da sürətlənib.

Hazırda belə evlər əsasən 1-1,5 sot torpaq sahəsində tikilir və nisbətən ucuz qiymətə təklif olunur. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, tikinti normativlərinə uyğun inşa edilməyən bu evlərdə çox vaxt keyfiyyətsiz materiallardan istifadə olunur və onların istismar müddəti maksimum 30 ili keçmir. Bu da, necə deyərlər, həmin evlərə verilən pula dəymir.

Subasma baş verən ərazilərdə daşınmaz əmlak qiymətlərinin necə dəyişəcəyinə gəldikdə isə, deyə bilərəm ki, bu, əsasən tələb və psixoloji amillərlə bağlıdır. Ümumiyyətlə, belə hadisələrdən sonra həmin ərazilər müəyyən mənada “təhlükəli zona” kimi qəbul olunur və bu da alıcıların seçim istəyinə təsir edir. Belə ki, vətəndaşlar ev alarkən artıq təkcə qiymətə deyil, həm də ərazinin yerləşməsinə, su basma ehtimalına, tikilinin keyfiyyətinə və normativ tələblərə uyğun olub-olmamasına daha ciddi yanaşırlar.

Bu isə subasma yaşanan ərazilərə marağın azalmasına səbəb ola bilər. Tələbin azalması isə, öz növbəsində, həmin ərazilərdə qiymət artımını ləngidə və ya müəyyən hallarda qiymətlərin qismən aşağı düşməsinə gətirib çıxara bilər. Bununla belə, daşınmaz əmlak bazarının ümumi vəziyyəti nəzərə alındıqda, kəskin ucuzlaşma ehtimalı yüksək deyil. Çünki bu sahə hələ də ən cəlbedici investisiya istiqamətlərindən biri hesab olunur. Digər tərəfdən, daha aşağı büdcəyə malik vətəndaşlar üçün münasib qiymətli evlərə tələbat qalmaqda davam edir. Bu da təhlükəli ərazilərdə belə müəyyən alıcı kütləsinin mövcudluğunu gerçəkləşdirir.

Vaqif BAYRAMOV
XQ