Aktual mövzuya hüquqi və sosial-iqtisadi yanaşma

Azərbaycan iqtisadiyyatında vergi siyasətinin məqsədi yalnız büdcə daxilolmalarını təmin etmək deyil, həm də sosial ədalətlilik, iqtisadi tarazlıq və resurslardan səmərəli istifadənin təşviq edilməsidir. Bu baxımdan çoxmərtəbəli yaşayış binalarının torpaq vergisinə cəlb olunması məsələsi zaman-zaman gündəmə gələn, lakin hələ də cəmiyyət üçün kifayət qədər önəm daşıyan mövzulardan biridir.

Müzakirələrin mahiyyəti bir neçə sualı əhatə edir: çoxmərtəbəli binalarda torpaq vergisini hansı qurum toplamalıdır, mənzillərin vergi yükü necə müəyyən olunmalıdır və mərtəbələr arasında fərqin nəzərə alınması nə dərəcədə əsaslıdır? Bu yazıda həmin məsələlərin hüquqi-normativ əsaslar, iqtisadi mexanizmlər və beynəlxalq təcrübə baxımından təhlili önə çəkilir və bu zaman, ilk növbədə, torpaq vergisinin mahiyyəti, eləcə də çoxmərtəbəli binalardakı mövcud vəziyyət nəzərdən keçirilir.

Torpaq vergisi Vergi Məcəlləsinin 198–206-cı maddələri ilə tənzimlənir və adətən, torpaqdan istifadə hüququna malik olan fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən ödənilir. Lakin çoxmərtəbəli yaşayış binalarında torpaq üzərində mülkiyyətin kollektiv forması mövcuddur: binanın altındakı və ətrafındakı torpaq sahəsi sakinlərin şərikli mülkiyyəti sayılır. Hazırda torpaq vergisi, əsasən, fərdi həyət evlərinə, torpaq sahiblərinə tətbiq olunur; çoxmərtəbəli binalarda isə verginin hesablanması və toplanması ilə bağlı mexanizmin gerçəkləşməsində müəyyən çətinliklər nəzərə çarpır. Bunun səbəbi isə həm hüquqi boşluqların mövcudluğu, həm də institusional mexanizmin formalaşmaması ilə bağlıdır.

Vergini kim toplamalıdır?

Bir qrup ekspert bu suala cavabında ən səmərəli mexanizm kimi torpaq vergisinin toplanması funksiyasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinə həvalə edilməsində görür. Bunun bir neçə səbəbi var. Birincisi, Dövlət Vergi Xidməti əmlak vergisi üzrə də məlumat bazasına malikdir və torpaq vergisinin hesablanması üçün lazım olan məlumata rahat inteqrasiya edə bilir. Eyni zamanda, bu qurumun inzibati resursları və rəqəmsal infrastrukturu mövcuddur. Rəqəmsal kadastr məlumatları ilə inteqrasiya Vergi Xidmətinə daha dəqiq və şəffaf hesablama imkanı verir.

Digər ekspert qrupu isə torpaq vergisinin bələdiyyələr tərəfindən toplanılmasının tərəfdarıdır. Belə ki, mövcud qanunvericilikdə torpaq vergisi, əsasən, yerli vergilər kateqoriyasına daxildir və bu verginin toplanması bələdiyyələrin səlahiyyətinə aid edilir. Bu səbəbdən alternativ yanaşma kimi çoxmərtəbəli binalar üzrə torpaq vergisinin də bələdiyyələr tərəfindən yığılması zəruri sayılır.

Lakin bu variantın zəif tərəflərinin olduğu bildirilir. Səbəb kimi isə bələdiyyələrin müasir kadastr məlumatlarına çıxışının məhdudluğu göstərilir. Çünki hesablama metodikasına güclü təhlili baza tələb olunur. Şəffaflıq və resurs çatışmazlığı üzündən bələdiyyələrin bu yükü daşımağa tam hazır olmadığı bildirilir.

Torpaq vergisini hansı qurum toplamalıdır? – sualına üçüncü ekspert qrupu isə ən səmərəli variant hesab edilən qarışıq modeli önə çəkir. Belə ki, daha məqbul sayılan bu modelin tətbiqi zamanı Dövlət Vergi Xidməti hesablama və vahid məlumat bazasını, bələdiyyələr isə yığım, monitorinq və yerli ehtiyaclara yönləndirməni gerçəkləşdirir. Bununla da həm texniki dəqiqlik, həm də yerli idarəetmə prinsipləri qorunur.

Bəs, çoxmərtəbəli binaların torpaq vergisinin toplanılması prosesində mənzillərin vergi yükü necə müəyyənləşdirilməlidir? Ekspertlər bildirirlər ki, çoxmərtəbəli binalarda torpaq vergisinin hesablanması fərdi evlərlə müqayisədə daha mürəkkəbdir. Çünki torpaq sahəsi bütün sakinlərin şərikli mülkiyyəti hesab edilir. Bu baxımdan verginin bölüşdürülməsi üçün bir neçə modellər mövcuddur:

a) Ən geniş yayılmış beynəlxalq təcrübəyə görə, torpaq vergisi mənzilin ümumi sahəsinə proporsional olaraq hesablanır. Məsələn, binanın torpaq sahəsinə görə illik vergi 10 min manatdırsa, mənzil sahəsi 100 kvadratmetr, bütün binanın ümumi sahəsi isə 10 min kvadratmetrdirsə, mənzil sahibi 100/10 min = 1 faiz paya sahib olur. Bu model obyektiv və istifadə üçün ən sadə yanaşmadır.

b) Alternativ olaraq, mənzilin istismar pasportunda göstərilən mülkiyyət payı (ümumi sahədəki pay) əsas götürülə bilər. Bu, çoxmərtəbəli binaların idarə olunması ilə bağlı mülki qanunvericilikdə olan yanaşmaya daha uyğundur.

c) Kommersiya obyektlərinin – mağazalar, ofislər və xidmət məkanlarının vergi payının daha yüksək olması təklif olunur. Bu yanaşma sosial ədalətlilik baxımından daha məqbul sayılır.

Bəs, torpaq vergisinin müəyyənləşdirilməsi zamanı mərtəbələr arasındakı fərq nəzərə alınmalıdırmı? Bu sual ən çox müzakirə olunan məqamdır. Bir çox ölkələrdə mərtəbə amili torpaq vergisinin hesablanmasında nəzərə alınmır. Çünki torpaqdan istifadə hüququ hüquqi baxımdan bütün binanın sakinlərinə bərabər şəkildə məxsusdur. Lakin nəzəri baxımdan mərtəbənin müəyyənedici rol oynaya biləcəyi hallar müzakirə olunur.

Niyə fərq nəzərə alınmır? Ona görə ki, torpaq vergisi mənzilin yerləşdiyi əraziyə görə hesablanır, mərtəbəyə görə yox. Binanın altındakı torpaq sahəsi hamının ortaq mülkiyyətidir. Məsələn, 15-ci mərtəbədə yaşayan da torpaqdan hüquqi olaraq 1-ci mərtəbədə yaşayan qədər paya malikdir. Vergi amilində mərtəbənin müəyyənedici rolunu önə çəkən bəzi ekspertlər isə bildirirlər ki, aşağı mərtəbələr torpaqla “fiziki bağlılıq” baxımından daha çox istifadə anlayışı daşıyır. Burada eyvan istifadəsi, binanın girişinə daha yaxınlıq kimi üstünlüklər də nəzərə alınır. Lakin bunlar praktiki və hüquqi əsaslar baxımından yetərli hesab edilmir.

Xarici təcrübə

Ekspertlər bildirirlər ki, Rusiya, Türkiyə, Avropa ölkələri və ABŞ-da çoxmərtəbəli binaların torpaq vergisi hesablanarkən mərtəbə fərqi heç bir yerdə tətbiq olunmur. Əsas meyar mənzilin ümumi sahəsi və torpaq payıdır. Bu baxımdan mərtəbə fərqinin Azərbaycanda nəzərə alınması real görünmür və məntiqi əsaslara söykənmir. Amma çoxmərtəbəli binaların torpaq vergisi hesablanarkən sosial amillərin və real güzəştlərin nəzərə alınması mümkündür. Ekspertlər tərəfindən torpaq vergisinin çoxmərtəbəli binalara tətbiqi zamanı aşağıdakı sosial qruplara güzəştlərin verilməsi zəruri sayılır:

– şəhid ailələri və qazilər;

– pensiyaçılar;

– aztəminatlı ailələr;

– əlilliyi olan şəxslər.

Bildirilir ki, bu güzəştlər həm ümumi vergi yükünü, həm də sosial narazılıqları azalda bilər. Mexanizmin tətbiqinə gəldikdə isə qeyd edilir ki, çoxmərtəbəli binalarda torpaq vergisinin real tətbiqi üçün, ilk növbədə, rəqəmsal kadastrın tam yenilənməsi, hər bir binanın dəqiq torpaq sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsi, yaşayış qeydiyyatının dolğun aparılması, boş mənzillər və kirayəyə verilən sahələrin də sistemə daxil edilməsi zəruridir. Bütün bunlarla yanaşı, rəqəmsal inteqrasiya amili diqqətdə saxlanılmalıdır. Bu baxımdan Daşınmaz Əmlak Reyestri ilə Vergi Xidməti arasında vahid baza yaradılmalıdır. Eyni zamanda, mənzil sahiblərinin maarifləndirilməsinə xüsusi önəm verilməlidir. Başqa sözlə, sakinlərə yeni vergi mexanizmləri şəffaf və sadə formada izah edilməlidir.

Beləliklə, çoxmərtəbəli binaların torpaq vergisinə cəlb edilməsi ideyası həm dövlət büdcəsi üçün əlavə gəlir mənbəyi, həm də daşınmaz əmlak mülkiyyətinin idarə edilməsində daha ədalətli model yarada bilər. Lakin bunun üçün hüquqi mexanizmlərin təkmilləşdirilməsi, şəffaf və ədalətli hesablamaların tətbiqi və düzgün institusional bölgünün həyata keçirilməsi zəruridir. Torpaq vergisinin toplanması mexanizminin Dövlət Vergi Xidməti ilə bələdiyyələr arasında bölüşdürülməsi isə daha səmərəli variantdır. Mənzillərin vergi yükü sahə və mülkiyyət payı əsas götürülməklə müəyyənləşdirilməlidir. Mərtəbə fərqinin nəzərə alınması isə hüquqi və iqtisadi baxımdan məntiqli deyil və beynəlxalq təcrübəyə uyğun gəlmir.

Mübahisəli məqamlar

Azərbaycanda yerli özünüidarəetmə institutlarının maliyyə bazasının əsas komponenti olan bələdiyyə vergilərinin tətbiqi uzun illərdir ki, həm hüquqi, həm institusional, həm də praktiki baxımdan müzakirə mövzusudur. Ən ciddi anlaşılmazlıqlardan biri isə vətəndaşlara məxsus torpaq və əmlak üzərindən vergi yığılması prosesində bələdiyyələrlə yanaşı, mənzil istismar sahələrinin (MİS) də bu məsələ ilə bağlı iddialar irəli sürməsidir. Halbuki qüvvədə olan qanunvericilik MİS-lərin belə bir funksiyasının qətiyyən mövcud olmadığını təsdiqləyir.

Xatırladaq ki, 2011-ci ildə qəbul olunan yeni Mənzil Məcəlləsi mənzil-kommunal istismar sahələri ilə bağlı əvvəlki hüquqi müddəaları ləğv etdi. Beləliklə, MİS-lərin inzibati statusu, səlahiyyətləri və fəaliyyət prinsipləri qanunvericilikdən tam çıxarıldı. Onların bir çox funksiyası bələdiyyələrə, bir qismi isə icra hakimiyyətlərinin ərazi nümayəndəliklərinə həvalə olundu.

Lakin hüquqi çərçivənin dəyişməsinə baxmayaraq, real həyatda MİS-lərin mövcudluğu hələ də davam edir. Hər məhəllədə həm bələdiyyə, həm də faktiki fəaliyyət göstərən MİS-in olması dövlət idarəetməsində paralellik yaradır və bu, bəzi hallarda vətəndaşları çıxılmaz vəziyyətlə üzləşdirir. Burada əsas problemli məqam odur ki, MİS-lər bəzən sakinlərdən vergi adı ilə ödənişlər tələb edir və bu, “illərdir davam edən praktika” kimi əsaslandırılır. Belə hal isə həm “Yerli vergilər və ödənişlər haqqında” Qanuna, həm də mənzil hüququna dair normalara tamamilə ziddir.

Kağız üzərində norma?

Mövcud qanunvericilik yerli vergi və ödənişləri toplamaq hüququnu yalnız bələdiyyələrə verir. Qanuna görə, bələdiyyə vergi toplamaq üçün əvvəlcə vətəndaşla müqavilə bağlayır, daha sonra isə göstərdiyi xidmətlər əsasında verginin ödənilməsini tələb edir. Praktikada isə bu mexanizm çox az halda işləyir. Bir çox bələdiyyə müqavilə bağlamadan birbaşa vergi tələb edir ki, bu da hüquqi mübahisələrə yol açır. Vətəndaş müəyyən xidmət almadığını, müqavilə bağlanmadığını əsas gətirərək ödənişdən imtina edir, bələdiyyə isə verginin məcburi xarakterini önə çəkir.

Hazırda bələdiyyələrin topladığı iki əsas vergi növü – əmlak və torpaq vergisi mövcuddur. Əmlak vergisinin hesablanması qaydasında xüsusilə mübahisəli məqamlar ortaya çıxır. Məsələn, 30 kvadratmetrlik güzəşt tətbiq olunmur. Çünki qanun var, icra yoxdur. Belə ki, qanunla sahəsi 30 kvadratmetrdən az olan birotaqlı mənzillər, ümumiyyətlə, əmlak vergisindən azad edilməlidir. Bundan başqa, digər mənzil sahibləri üçün də mənzilin ümumi sahəsindən 30 kvadratmetr çıxıldıqdan sonra qalan hissəyə görə vergi hesablanmalıdır. Bu mexanizmin mahiyyəti sosialyönümlü dəstəkdir – kiçik sahəli mənzillərin maliyyə yükü azaldılır və aztəminatlı təbəqənin xərcləri yüngülləşdirilir.

Lakin çoxsaylı müraciətlər göstərir ki, bələdiyyə bu güzəşti tətbiq etmir və bütün mənzillər üzrə istisnasız vergi tələb olunur. Qalan sahənin hər kvadratmetrinə 40 qəpik məbləğində vergi hesablanması qanuna uyğun olsa da, 30 kvadratmetrlik güzəştin nəzərə alınmaması ciddi qanun pozuntusu sayılır.

Ən mübahisəli məsələlərdən biri çoxmərtəbəli binaların torpaq vergisinə cəlb edilməsidir. Mənzillər özəlləşdirilsə də, binanın üzərində tikildiyi torpağın kimə məxsusluğu aydın olmur: dövlətin, bələdiyyənin, yoxsa heç bir quruma rəsmən verilməyib?

Vətəndaşın mənzilə dair çıxarışı olsa da, torpaq mülkiyyət hüququ ayrıca sənədləşdirilməlidir. Əks halda, bələdiyyələrin torpaq vergisi tələbi hüquqi əsası olmayan iddia kimi qiymətləndirilir. Bu səbəbdən vətəndaşlar həm əmlak, həm də torpaq vergisi ödənişlərinə etiraz edir və haqlı şəkildə sual ünvanlayırlar: “Mənzilin çıxarışı varsa, bələdiyyəyə torpaq vergisi ödəməliyəmmi?”

Qanunun mövcud mətninə əsaslansaq, cavab əksər hallarda “xeyr” olur. Çünki torpaq mülkiyyət hüququ mövcud çıxarışdan ayrıca sənəddir və çoxmərtəbəli yaşayış binalarının böyük hissəsində belə sənədlər, ümumiyyətlə, yoxdur. MİS-lərin vergi toplaması da qanunsuzdur. Qanunvericilik aydın şəkildə bildirir ki, “Yerli (bələdiyyə) vergilər və ödənişlər haqqında” Qanun 2001-ci ildə qüvvəyə minib, 2015-ci ildə edilən dəyişikliklərlə real tətbiq imkanları genişləndirilib. Qanunvericiliyə əsasən, yerli vergi və ödənişləri yalnız bələdiyyə toplaya bilər. Bu məqsədlə sözügedən qurum öz vergi xidməti orqanlarını yaratmalıdır. Bu funksiyanı hər hansı başqa quruma, o cümlədən mənzil-kommunal istismar sahələrinə həvalə etmək qəti qadağandır. Beləliklə, MİS-lərin vergi tələb etməsi hüquqi baxımdan əsassız olmaqla yanaşı, qanun pozuntusudur və inzibati xəta tərkibi yaradır.

İslahat zərurəti

Mövcud vəziyyət göstərir ki, bələdiyyə institutunun maliyyə mexanizmlərində ciddi islahatlara ehtiyac var. Vergi toplama mexanizmi aydın, şəffaf və standartlaşdırılmış şəkildə tətbiq olunmalıdır. Bunun üçün aşağıdakı addımlar vacibdir:

– bələdiyyə xidmətlərinin elektronlaşdırılması və müqavilələrin rəqəmsal qaydada bağlanması;

– vətəndaşlara güzəştlər barədə aydın məlumatlandırma mexanizmlərinin yaradılması;

– MİS-lərin fəaliyyətinin tam hüquqi yekunlaşdırılması və paralelliyə son qoyulması;

– çoxmərtəbəli binaların torpaq mülkiyyəti məsələlərinin dəqiq hüquqi statusunun müəyyən edilməsi;

– bələdiyyə vergi xidmətlərinin institusional gücləndirilməsi.

Bu tədbirlər həm qanunvericiliyin icrasını gerçəkləşdirər, həm vergi uçotunda dəqiqliyi artırar, həm də vətəndaş – bələdiyyə münasibətlərində inam mühitinin formalaşmasına təkan verər.

Akif NƏSİRLİ,
Liberal İqtisadçılar Birliyinin sədri

Çoxmərtəbəli binaların altındakı torpaq sahəsinə görə vergi bələdiyyələr tərəfindən toplanılmalıdır. Qanuna görə, torpaq vergisi fiziki şəxslər üçün yerli, yəni bələdiyyə vergisidir və bələdiyyənin büdcəsinə daxil olur. Hüquqi şəxslərin torpaq və əmlak vergisi isə dövlət büdcəsinə, yəni regional vergi orqanlarına ödənilir. Məsələn, bələdiyyənin balansında olan torpaqların və əmlakın vergisi dövlət büdcəsinə ödənilir, çünki bələdiyyə hüquqi şəxs sayılır.

Binanın altındakı torpaq sahəsi bütün mənzil sahiblərinə məxsus olduğu üçün vergi ümumi torpaq sahəsinə görə hesablanır və sonra mənzillər arasında bölünür. Adətən bu bölünmə belə olur: Hər mənzilə düşən vergi payı mənzilin sahəsinə uyğun müəyyən edilir. Yəni mənzil nə qədər böyükdürsə, torpaq vergisindən o qədər pay düşür.

Hesablama zamanı mərtəbə fərqi isə nəzərə alınmır. Hazırda mərtəbənin (1-ci, 15-ci və s.) torpaq vergisinin hesablanmasına heç bir təsiri yoxdur. Çünki torpaq vergisi torpaq sahəsinə görə tutulur və mərtəbə onsuz da torpağın payını dəyişmir. Yəni istər binanın ən yuxarı, istərsə də giriş mərtəbəsində yaşayan torpağın eyni dərəcədə “payçısı” sayılır.

Bəs mənzil sahibləri bələdiyyədə torpaq sahəsi üzrə qeydiyyata necə alınır? Çoxmərtəbəli binalarda mənzil sahibləri binanın altındakı torpaq sahəsində paylı mülkiyyət sahibi sayılır. Uçot prosesi adətən belə olur: Mənzil sahibi bələdiyyəyə müraciət edir. Bələdiyyə binanın sənədlərinə (torpaq sahəsinin ölçüsü, təyinatı, istismar aktı və s.) əsasən mənzilə düşən torpaq payını müəyyənləşdirir. Bu məlumatlar isə bələdiyyənin uçot sisteminə daxil edilir və torpaq vergisi həmin pay üzrə hesablanır. Praktikada bəzi bələdiyyələrdə proses avtomatlaşdırılıb, digərlərində isə sənədli təsdiqlər əsasında aparılır.

Hazırkı sistemdə torpaq vergisi mənzillərin sahəsi ilə mütənasib bölünür. Məsələn, mərtəbədən asılı olmayaraq 50 kvadratmetr mənzilə daha az vergi, 150 kvadratmetr mənzilə isə daha çox vergi ödənilir. Bu yanaşma məntiqi və sadədir, amma mübahisəli cəhətləri də var. Məsələn, mərtəbə fərqi, mənzilin dəyəri, bazar qiyməti, gəlir potensialı və s. kimi amillər nəzərə alınmır. Eyni binada yaşayan, amma fərqli maddi imkanı olan şəxslərin vergi yükü bir sıra hallarda uyğun olmaya bilər. Buna görə bəziləri bunu ədalətli, digərləri isə natamam model hesab edir.

Aşağı gəlirli şəxslər üçün güzəştlərin nəzərdə tutulması sosial siyasət baxımından tamamilə əsaslı bir yanaşmadır. Ona görə də minimum gəlirli şəxslər üçün torpaq vergisindən tam və ya qismən azadolma, yaşlı və tənha, eləcə də əlil şəxslər üçün müəyyən güzəştlərin verilməsi, sosial təyinatlı mənzillər üçün xüsusi qaydanın yaradılması kimi məsələlərin həlli diqqətdə saxlanılmalıdır. Bir sıra ölkələrdə bu cür güzəştlər tətbiq olunur, çünki torpaq vergisi bəzən aşağı gəliri olan insanlara “əlavə yük” hesab edilir.

Torpaq sahəsinin dəqiq ölçülməsinin və mənzillərə paylanmasının təşkili ilə bağlı isə onu deyə bilərəm ki, bu məsələdə torpaq sahəsi dövlət kadastrında dəqiq ölçülür. Binanın sənədlərində torpaq sahəsinin ümumi ölçüsü və sərhədləri təsdiqlənir. Mənzillərə pay bölgüsü isə binanın ümumi sahəsi – bütün mənzillərin cəmi hər mənzilin sahəsinə düşən torpaq payını müəyyənləşdirir. Bu, sadə riyazi bölünmədir və çoxmərtəbəli binalar üçün ən praktik üsuldur.

Fərqli bələdiyyələrdə vergi tətbiqi ilə bağlı müəyyən uyğunsuzluqlar da müşahidə oluna bilər. Bu, ilk növbədə, torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsində yaranan fərqlərdə özünü göstərir. Belə bir şəraitdə bələdiyyələrin vergiyığma imkanlarının, sistemlərinin fərqli olması da nəzərə çarpır. Amma bu zaman uçot aparılmasında meydana çıxan qeyri-dəqiqliklər, eyni tip torpağa fərqli yanaşmalar kimi uyğunsuzluqlar bəzən vətəndaşların narazılığına gətirib çıxarır.

Yeni tikililərlə köhnə binalar arasında vergi yükü fərqinə gəldikdə isə qeyd edək ki, adətən “birbaşa vergi dərəcəsi fərqi” yoxdur, amma dolayı fərqlər mövcuddur. Məsələn, yeni tikililərdə mənzil sahəsi böyük olur, vergi isə daha çox aşağı düşür. Bir çox köhnə binaların sənədləri isə tam rəsmiləşdirilmədiyindən vergi ya çox az, ya da ümumiyyətlə, hesablanmır. Yeni binaların torpaq ölçüləri dəqiqdir, köhnə binalarda isə bəzən kadastr məlumatları natamam olur. Nəticədə eyni ərazidə yaşayan iki ailə fərqli vergi yükü ilə üzləşə bilir.

Sonda bir məqamı da diqqətə çatdırmaq istərdim. Bu, torpaq vergisi gəlirlərinin şəffaf istifadəsi ilə əlaqədar məsələdir. Ümumiyyətlə, şəffaflıq bələdiyyədə hələ də zəifdir, toplanan vəsaitin necə xərcləndiyi ictimai hesabatlarda tam açıqlanmır. Büdcə məlumatları bəzən gecikmiş və ya natamam şəkildə paylaşılır. Vətəndaşların da bələdiyyə büdcəsinə nəzarət imkanları məhduddur. Amma prinsipcə torpaq vergisi yollar, abadlıq, kommunal xidmətlər, yerli infrastruktur üçün istifadə edilməlidir.

Vaqif BAYRAMOV
XQ