Bəs bu qərar mənzil bazarına necə təsir göstərəcək?

Dövlətin sosial siyasətinin mühüm istiqamətlərindən biri vətəndaşların mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır. Aprelin 21-də ölkə başçısı, Prezident İlham Əliyevin imzaladığı fərmanla İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) vəsaiti hesabına güzəştli ipoteka kreditləri almaq hüququ olan şəxslərin siyahısına, ən azı, 3 il stajı olan məhkəmə hakimlərinin də əlavə edilməsi bu siyasətin davamıdır. Bu addım, şübhəsiz ki, məhkəmə sistemində çalışan şəxslərin sosial müdafiəsinin gücləndirilməsinə, onların peşəkar fəaliyyətində müstəqilliyinin dəstəklənməsinə və korrupsiya risklərinin azaldılmasına xidmət edir. Lakin istənilən sosial-iqtisadi qərarın cəmiyyət və bazar üzərində zəncirvari təsirləri olur. Bəs bu qərar və ümumilikdə, güzəştli ipoteka şərtlərinin genişləndirilməsi fonunda hansı müsbət yeniliklər gözlənilir?

Güzəştli ipoteka hüququ olan şəxslərin kateqoriyasının genişləndirilməsi birmənalı olaraq mənzil bazarında, xüsusilə də aşağı və orta qiymət seqmentinə aid mənzillərə tələbatı artırır. Bu prosesin gözlənilən təsirlərindən biri inflyasiya riskidir. İqtisadiyyatın qızıl qaydasına əsasən, tələb təklifi üstələdikdə qiymətlər qalxır. Bu da bazarda çıxarışlı və texniki standartlara cavab verən məhdud mənzil fondu şəraitində süni və ya təbii bahalaşmaya səbəb ola bilər. Digər tərəfdən, artan tələb tikinti şirkətlərini yeni layihələrə sövq edərək iqtisadi aktivliyi və yeni iş yerlərini stimullaşdırsa da, təklifin formalaşması müəyyən vaxt tələb edir. Nəticədə, təklifin tələbə adekvat cavab verə bilməməsi ipoteka təsdiqi alan şəxslərin büdcələrinə uyğun mənzil tapmaqda çətinlik çəkməsi ilə nəticələnən mənzil çatışmazlığı riskini yaradır.

Milli Məclisin deputatı, Əmək və sosial siyasət komitəsinin üzvü Vüqar Bayramov məsələ ilə bağlı XQ-yə bildirdi ki, ölkə başçısının fərmanına əsasən, ipoteka kreditləşməsinin genişlənməsi vətəndaşlarımızın mənzil əldə etmək imkanlarının artmasına təsir edən amillərdən biridir: “Nəzərə alsaq ki, indiyədək İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən 3 milyard 630 milyon manatlıq ipoteka kreditləri təqdim olunub və praktiki olaraq, hər il əvvəlki illərlə müqayisədə ipotekaya ayrılan vəsaitin həcminin artdığını müşahidə edirik. Eyni zamanda, 2025-ci ildə, ümumilikdə, 95,16 milyon manatlıq güzəştli ipoteka kreditləri verilib. Bu, 1156 vətəndaşın güzəştli ipoteka kreditlərindən istifadə etməsi deməkdir. Eyni zamanda, İpoteka Fondu tərəfindən adi ipoteka kreditləri də təqdim olunur. Ötən il fond tərəfindən, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditləri daxil olmaqla, təxminən 435 milyon manatlıq ipoteka kreditləri verilib”.

Vüqar Bayramov ipoteka almaq hüququ olan şəxslərin siyahısının genişlənməsinin bazarda aktivliyi artıracağını, lakin qiymətlərin formalaşmasında həlledici rol oynamayacağı qənaətindədir. Onun sözlərinə görə, güzəştli ipoteka üzrə maksimal məbləğin 100 min manat olması paytaxtın mərkəzi (birinci və ikinci) zonalarındakı bahalı mənzil bazarına təsirini məhdudlaşdırır: “Digər tərəfdən, daşınmaz əmlak bazarına ipotekadan kənar daha böyük həcmdə vəsait daxil olur ki, bu da bazardakı ümumi tarazlığa ipotekanın təsirini azaldır. Ona görə də son dəyişikliklərdən sonra ipoteka kreditlərinin əmlak bazarına təsirinin əhəmiyyətli dərəcədə artacağını proqnozlaşdırmırıq. Bununla belə, ipoteka kreditləşməsinə çox vəsaitin ayrılması daha çox mənzilə tələbin artması deməkdir. Bu da, təbii olaraq, xüsusilə daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin artmasına birbaşa təsir göstərir”.

Deputat bu siyahının gələcəkdə daha da genişləndirilə biləcəyini də istisna etmədi: “Güzəştli ipoteka krediti almaq hüququ olan vətəndaşlarımızın siyahısı mütəmədi olaraq genişləndirilir. Yəni bir müddət əvvəl jurnalistlər də həmin siyahıya əlavə olundu. Daha öncə isə pedaqoqlar, yəni orta məktəb müəllimləri bu hüquqdan istifadə etməyə başladılar. Ümumilikdə, güzəştli kateqoriyaların siyahısının genişləndirildiyini müşahidə edirik və təbii ki, növbəti mərhələlərdə də xüsusilə mənzilə ehtiyacı olan və sosial baxımdan həssas qruplara aid vətəndaşların siyahıya daxil ediləcəyi istisna deyil. Ona görə də bu siyahı mütəmadi olaraq nəzərdən keçirilir, genişləndirilir və daha çox vətəndaşın güzəştli ipoteka kreditlərindən istifadə imkanları yaradılır”.

İstənilən dövlət proqramında olduğu kimi, burada da bəzi “işbazların” bazardakı aktivlikdən sui-istifadə etməsi ehtimalı narahatlıq doğurur. Mənzil sahiblərinin və ya vasitəçilərin (maklerlərin) alıcının güzəştli ipoteka vəsaiti olduğunu bildikdə qiymətləri süni şəkildə qaldırması ən çox rast gəlinən problemdir. Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlının fikrincə, belə halların qarşısının alınması üçün elektron sistemlərin inteqrasiyası, məlumat bazalarının qarşılıqlı yoxlanılması və müvəkkil bankların məsuliyyətinin artırılması mühüm rol oynayır: “Müraciətlər və seçimlər elektron qaydada həyata keçirilir və müvəkkil bankların iştirakı ilə icra olunur. Bu da insan amilini minimuma endirərək şəffaflığı artıran əsas mexanizmlərdən biridir. Ümumilikdə, mövcud mexanizmlər kifayət qədər şəffafdır. Sadəcə, nəzarət və monitorinq alətləri davamlı olaraq təkmilləşdirilməlidir ki, bu sahədə mümkün sui-istifadə halları minimuma endirilsin”.

Ümumilikdə isə, ekspert hesab edir ki, fərmanın mənzil bazarında qiymətlərə və ümumi dinamikaya ciddi təsiri olmayacaq. Onun sözlərinə görə, ipoteka kreditləri, o cümlədən Fond vasitəsilə verilən kreditlər daşınmaz əmlak bazarında həyata keçirilən əməliyyatların nisbətən kiçik hissəsini – təxminən 7-8 faizini təşkil edir və bu tip dəyişikliklər daha çox sosial xarakter daşıyır. Bununla belə, ekspert qeyd etdi ki, hakimlər daha sabit maliyyə imkanlarına malik olduqları üçün onların bazarda iştirakı xüsusilə orta və nisbətən yüksək qiymətli mənzillər kateqoriyasında tələbin qismən artmasına səbəb ola bilər.

Yekunda onu deyə bilərik ki, dövlətin sosial siyasətinin mühüm tərkib hissəsi olan güzəştli ipoteka proqramının əhatə dairəsinin genişləndirilməsi vətəndaşların rifahının yüksəldilməsinə, mənzilə əlçatanlığın artmasına və sosial ədalətin təmin olunmasına xidmət edir. Bu istiqamətdə atılan addımlar, xüsusilə də güzəştli kateqoriyaların genişləndirilməsi və maliyyə resurslarının artırılması daha çox ailənin mənzilə sahib olması üçün real imkanlar yaradır. Eyni zamanda, bu proses tikinti sektorunun canlanmasına, iqtisadi aktivliyin artmasına və məşğulluğun genişlənməsinə də müsbət təsir göstərir. Uzunmüddətli perspektivdə isə bu cür sosialyönümlü mexanizmlər həm vətəndaş məmnunluğunun yüksəlməsinə, həm də cəmiyyətdə sosial sabitliyin möhkəmlənməsinə töhfə verir.

Tacir SADIQOV
XQ