Bu ağrılı problemin görünən və görünməyən tərəfləri
Azərbaycanda əhalinin məskunlaşma dinamikasının dəyişməsi və urbanizasiya prosesinin daha da intensivləşməsi şəhərsalma siyasətini dövlətin strateji prioritetlərindən birinə çevirib. Bu, XX əsrin ikinci yarısında inşa edilən, hazırda isə fiziki və mənəvi cəhətdən köhnələn çoxmərtəbəli yaşayış binalarının sökülərək yeniləri ilə əvəzlənməsini şərtləndirib.
Nazirlər Kabinetinin 2024-cü il dekabr ayının 30-da təsdiqlədiyi “Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək inkişafına dair Baş planı”nda köhnə binaların sökülərək yerində yenilərinin tikilməsi qarşıya əsas vəzifələrdən biri kimi qoyulub və bu dövrdə paytaxtdakı köhnəlmiş mənzil fondunun ümumi sahəsinin iki dəfədən çox azaldılması nəzərdə tutulub.
Xatırladaq ki, bu gün Bakıda və ölkəmizin digər iri şəhərlərində sovet dövründə ucaldılan yüzlərlə çoxmərtəbəli bina ya istismar müddətini başa vurub, ya da təhlükəsizlik standartlarına uyğun gəlmir. Bu tikililər həm inşaat texnologiyası, həm mühəndis-kommunikasiya infrastrukturu, həm də enerji səmərəliliyi baxımından müasir tələblərdən geri qalır.
Mövcud yaşayış fondunda qeydə alınan yüzlərlə köhnə bina texniki cəhətdən narahatlıq doğurmaqla yanaşı, həm də hüquqi normalar, şəhər planlaması, iqtisadi səmərəlilik və sakinlərin sosial şəraiti kimi bir-birinə bağlı çoxsaylı amilləri əhatə edir. Ona görə də bu məsələ təkcə söküntü və tikinti baxımından yox, eyni zamanda, kompleks inkişaf modelinin reallaşdırılması yönündə diqqət çəkir.
Paytaxtın, eləcə də respublikamızın digər şəhərlərinin mənzil fondu, əsasən, 1960-1990-cı illərdə inşa edilən “xruşovka”, “leninqradka”, “mexanika”, “eksperimental”, “9 mərtəbə”, “12 mərtəbə” və digər tipli binalardan ibarətdir. Bu tikililərin istismar müddəti orta hesabla 40-60 il arasında müəyyənləşdirildiyindən onların çoxunun resursları artıq tükənmiş vəziyyətdədir.
Mütəxəssislərin fikrincə, hazırda həmin binalarda çox sayda problemlər üst-üstə yığılıb. Bu tikililərdə beton və armaturlar korroziyaya uğrayıb. Daşıyıcı konstruksiyalar zəifləyib. Fasadlar təhlükəsizliyini itirib. Su və kanalizasiya xətləri köhnəlib. Liftlər yararsız hala düşüb. Damların çoxunda sızmanın qarşısını almaq çətinləşib. Bu problemlər isə müxtəlif vaxtlarda bəzi binalarda baş verən lokal çökmələr, uçqun halları və qəzalar zamanı birbaşa həyat təhlükəsizliyinə yönələn hadisələrlə özünü göstərib.
Onu da qeyd edək ki, Bakı şəhərində bu cür binaların söküntü və tikinti prosesləri zamanı bəzən lənglik nəzərə çarpır. Yaranmış vəziyyətin səbəbləri barədə danışan ekspertlər qeyd edirlər ki, bu məsələdə hüquqi mexanizmlərin qeyri-mükəmməlliyi, sakinlərin razılıq mexanizminın, kompensasiya və ya yeni mənzillərin təqdim olunması qaydalarının tam sistemləşdirilməməsi daha çox narahatlıq doğurur. Bəzi hallarda isə binaların sökülməsi üçün 100 faiz razılıq tələb edilməsi söküntü və tikinti proseslərini illərlə uzadır.
Ekspertlər müşahidələrə əsaslanıb bildirirlər ki, prosesdə ən ciddi institusional boşluqlardan biri məhz dövlət qurumlarının kommunikasiya rolunun zəif olmasıdır. Əslində, binanın qəzalı hesab edilməsi, söküntü ilə bağlı sərəncamın verilməsi, layihənin təsdiqlənməsi kimi bütün mərhələlər məhz dövlət strukturları tərəfindən həyata keçirilir. Lakin sakinlərlə danışıqları tikinti şirkətləri aparır. Bu da vətəndaşın düşüncəsində prosesin legitimliyini azaldır. Səmərəli model isə belə olmalıdır: aidiyyəti dövlət qurumunun nümayəndəsi sakinlərlə bilavasitə görüşməli, binanın sökülməsi ilə bağlı qərarın dövlət səviyyəsində qəbul edildiyini rəsmi şəkildə bildirməli və ən önəmlisi, yeni binanın təhvil tarixi ilə bağlı dövlət zəmanəti verməlidir. Belə bir mexanizm həm sosial narazılıqları minimuma endirər, həm də söküntü-tikinti prosesini sürətləndirər.
Digər tərəfdən, köhnə binaların sökülməsi zamanı ortaya çıxan problemlərdən biri də binadakı sakinlərin yalnız bir hissəsinin köçməyə razılıq verməsi, digərinin isə imtina etməsidir. Bu hal tikinti şirkətlərini çətin vəziyyətdə qoyur: bir tərəfdən artıq razılıq verib kirayəyə köçən sakinlərə ödəniş edilir, digər tərəfdən isə söküntü mümkün olmadığından şirkət öz öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirə bilmir. Beləliklə, illərlə davam edən gecikmələr yaranır və vətəndaşlar faktiki olaraq sosial-psixoloji təzyiq altında qalır.
Beləliklə, çıxış yolu söküntü prosesinin institusional əsaslarının gücləndirilməsi, hüquqi mexanizmlərin aydınlaşdırılması və dövlətin bu məsələdə daha fəal rol almasıdır. Əgər köhnə və qəzalı binaların yenilənməsi dövlət siyasətinin prioritet istiqamətidirsə, bu zaman proses təkcə bazar mexanizmləri həyata keçirilə bilməz. Dövlət həm prosesi koordinasiya etməli, həm də sakinlərə hüquqi-sosial təminat verməlidir. Bununla yanaşı, köhnə mənzilin əvəzində hansı ölçüdə yenisinin veriləcəyi ilə bağlı vahid meyarların müəyyənləşdirilməsi də zəruridir. Şəffaf və sabit meyarlar həm vətəndaş-məmur, həm də vətəndaş-şirkət münasibətlərində inamı artırar.
Ekspertlərin sözlərinə görə, bu sahədə investor üçün iqtisadi cəlbedicilik də mühüm şərtlərdən biridir. Lakin sökülən köhnə binanın yerində yenisini ucaltmaq bəzən tikinti şirkəti üçün sərfəli hesab edilmir. Çünki torpaq sahəsi kiçik olur, hündürlük məhdudiyyətinin mövcudluğu qarşıya əsas şərtlərdən biri kimi qoyulur, əlavə sosial obyektlər üçün isə ərazi ayrılmır, sakinlərə yeni mənzillərin verilməsi də əlavə xərclər yaradır. Nəticədə bu layihələrdə dövlət-özəl tərəfdaşlığı tələb olunur.
Başqa bir çətinlik də şəhərsalma məhdudiyyətləri ilə bağlıdır. Belə ki, fiziki-mənəvi ömrünü başa vuran çoxmərtəbəli binaların yerləşdiyi köhnə yaşayış massivlərində küçələr dar, dayanacaq yerləri az, mühəndis-kommunikasiya infrastrukturu yararsız halda olur. Təzə tikililər üçün bu infrastrukturun yenidən qurulmasına isə böyük maliyyə tələb edilir. Bir çox sakin isə köhnə binanın strateji məkanda yerləşməsi səbəbindən mümkün yeni mənzillərin eyni coğrafiyada olmayacağı düşüncəsi ilə narahatlıq keçirir. Söküntü zamanı müvəqqəti köçürülmə məsələləri də bir sıra hallarda narazılıq doğurur.
Burada bir məqama da diqqət yetirmək istərdik. Bu, köhnə hündürmərtəbəli binaların yerində yenilərinin Azərbaycana daha uyğun hansı model əsasında inşası ilə bağlıdır. Yeri gəlmişkən, dünyada köhnə yaşayış fondunun təzələnməsi üçün bir neçə model mövcuddur:
-binanın yerində yenisinin tikilməsi,sakinlərin ya kompensasiya, ya da yeni mənzil alması (Türkiyə təcrübəsi)
-məhəllənin kompleks yenilənməsi,yəni təkcə bina deyil, bütün mikrarayon vahid layihə üzrə tikilir (Cənubi Koreya modeli)
-dövlət-özəl tərəfdaşlığı – infrastrukturun qurulmasını dövlət, tikintini isə özəl şirkət həyata keçirir (Avropa modeli)
- nəhayət, sosial adaptasiya paketi ilə yenilənmə - söküntü zamanı sakinlərə kirayə haqqı subsidiyası, müvəqqəti mənzillər, sosial xidmət dəstəyi təqdim olunur (Yaponiya modeli)
Azərbaycan üçün ən real yanaşma kompleks yenilənmə dövlət – özəl tərəfdaşlığı modelinin hibrid variantı hesab olunur.
Sakinlərin hüquqları və əsas narahatlıqlar
Köhnə binaların sökülərək yenilənməsi prosesi zamanı ən çox müzakirəyə çevrilən məsələ sakinlərin hüquqlarının qorunması, eyni zamanda, onları narahat edən əsas sualların cavabsız qalması ilə bağlıdır. Məsələn, bu prosesə cəlb edilən hər bir vətəndaş yeni mənzilin sahəsinin köhnəsinə uyğun olub-olmaması, eyni ünvanda, yoxsa başqa ərazidə məskunlaşması, müvəqqəti kirayə haqlarının kim tərəfindən ödənilməsi, evə sahiblik hüquqlarının tam şəkildə qorunması, layihə bitmədiyi təqdirdə, onların taleyinin qaranlıq qalması kimi narahatlıqlar yaşayır. Əslində, bu narahatlıqlar tamamilə əsaslıdır və məhz buna görə dövlət tərəfindən daha aydın, hüquqi cəhətdən mükəmməl çərçivənin yaradılması zəruridir.
İstismar müddətini başa vuran çoxmərtəbəli binaların sökülməsi ilə paytaxtın mühəndis-kommunikasiya şəbəkəsinin yüklənməsi azalır, təhlükəsizlik riski minimuma enir, arxitekturası modernləşir, estetik görünüşü yaxşılaşır, nəqliyyat və dayanacaq məsələləri tənzimlənir. Eyni zamanda, sakinlərin yeni, daha geniş və rahat mənzil təminatı reallaşır, enerji xərcləri azalır, təhlükəsiz yaşayış mühiti formalaşır.
Müəyyən çətinliklərə baxmayaraq, ölkəmizdə şəhərsalma siyasətinin uğurla həyata keçirilməsi nəticəsində köhnə yaşayış fondunun yenilənməsi artıq yeni mərhələsini yaşayır. Şəhərlər daha təhlükəsiz müasir məkanlara çevrilir, bu proses ardıcıl və kompleks şəkildə gerçəkləşdirilir. Bu isə təkcə tikinti sektorunun inkişafı deyil, həm də sosial rifahın yüksəldilməsi, əhalinin təhlükəsizliyinin təmin edilməsi və şəhər mühitinin modernləşdirilməsi deməkdir.
Vaqif BAYRAMOV
XQ
Ekspert rəyi
Elnur FƏRZƏLİYEV,
əmlak məsələləri üzrə ekspert
İstismar müddəti başa çatan, xüsusilə qəzalı vəziyyətdə olan köhnə çoxmənzilli yaşayış binaları və fərdi həyət evlərindən ibarət yaşayış massivləri 2016-cı ildən başlayaraq mərhələli şəkildə sökülərək, yeniləri ilə əvəzlənir, yaxud həmin ərazilərdə park tipli komplekslər salınır.
Sökülən binaların böyük əksəriyyətinin yaşı 70-80 ili ötür. Onların istismar müddəti maksimum 70 ilə qədərdir. Köhnə alman layihəli, “xruşşovka”, eləcə də 2 mərtəbədən ibarət olan yaşayış binalarında yaşamaq insan sağlamlığı üçün təhlükəlidir. Hazırda paytaxt ərazisində 11 minə yaxın istismar müddətini bitirmiş qəzalı bina var ki, onlar ən qısa müddətdə sökülməlidir.
Çoxmərtəbəli binaların sökülməsi isə şirkətlərə sərf etmir. Köhnə çoxmənzilli binalara 10 mərtəbəyə qədər olanlar aiddir. 1980-ci illərdən sonra inşa edilən binalar isə 10 mərtəbəli binalardır. Onların istismar müddətinin bitməsinə hələ var. Fikrimcə, həmin binaların sökülməsi daha uzun müddət tələb edir. Ona görə ki, bu proses özəl şirkətlər tərəfindən icra edildiyi üçün daha çox azmərtəbəli binalara üstünlük verilir. Səbəb isə orada yaşayan sakinləri tikdikləri evlərlə təmin etmək və çəkdikləri xərcləri satdıqları mənzillərdən çıxarmaqdır.
Bütün köhnə yaşayış binalarında müayinələr aparılmalı, qəzalı vəziyyətdə olanlar müəyyənləşdirilməli, onların sökülməsinə start verilməlidir. Əgər bu, qısa müddətdə reallaşdırmaq mümkün deyilsə, həmin tikililərdə gələcəkdə hansısa qəza nəticəsində dağıntı, insan tələfatı baş verməməsi üçün onlarda bərpa-yenidənqurma işləri aparılmalıdır.
Qeyd edim ki, Bakıda istismar müddətini başa vurmuş binaların sökülməsi və onların yerində müasir yaşayış komplekslərinin inşası uzun illərdir ki, paytaxtın yenilənmə siyasətinin əsas istiqamətlərindən biri kimi müəyyənləşdirilib. 2016-cı ildə Nazirlər Kabinetinin 86 saylı sərəncamı ilə start verilən bu proqram çərçivəsində onlarla köhnə bina yeniləri ilə əvəzlənib, minlərlə sakin yeni mənzillərə köçürülüb. Bununla belə, proses zamanla özünü doğrultsa da, son illər söküntü və tikinti şirkətləri ilə vətəndaşlar arasında yaranan narazılıqların artması sistemli problemləri üzə çıxarıb.
Ən böyük çətinliklərdən biri Bakıdakı köhnə tikililərin böyük hissəsinin artıq qəzalı kateqoriyaya yaxınlaşmasıdır. Şəhərin mərkəzi bölgələrində, xüsusilə Yasamal və “Papanin” kimi tanınan qədim yaşayış massivlərində istismar müddəti bitiən həyət evləri təkcə təhlükəsizlik baxımından deyil, həm də paytaxtın ümumi estetik görünüşü üçün ciddi problemlər yaradır. Bununla belə, söküntünün dayanmasının əsas səbəbi bu binaların yerləşdiyi ərazilərin çox hissəsində geniş həyətlərin olmamasıdır. Tikinti şirkətləri iqtisadi baxımdan yalnız həyətyanı sahəsi geniş olan yerlərdə yenidənqurma işlərini sərfəli hesab etdiklərindən, digər köhnə yaşayış massivləri uzun müddət diqqətdən kənarda qalıb.
Yeri gəlmişkən, köhnə, istismar müddəti başa çatan binaların sökülməsi zamanı üzləşilən problemlər təkcə hüquqi məhdudiyyətlərlə bağlı deyil. Prosesin ən zəif həlqəsi tikinti şirkətləri ilə sakinlər arasında yaranan etimad boşluğudur. Vətəndaşların böyük qismi şirkətlərin verdiyi vədlərə inanmadığı üçün köçməyə hazır olmur və proses, necə deyərlər, dalana dirənir. Burada sakinlərin narahatlığı qismən əsaslıdır, çünki bir çox hallarda tikinti şirkətləri özlərinin topladıqları sənədləri, Fövqəladə Hallar Nazirliyinin rəylərini və tikintiyə icazələri sakinlərlə bölüşmürlər. Nəticədə vətəndaş tikinti prosesinin, necə deyərlər, hüquqi sağlamlığına əmin olmur və bu məsələdə risk görür.
